전세사기, 유형을 알면 피할 수 있다

 

전세사기, 유형을 알면 피할 수 있다

---

1. 반복되는 피해, 그 뒤엔 ‘패턴’이 있다

전세사기는 매번 새로운 방식처럼 보이지만, 실제로는
거의 모든 피해가 몇 가지 유형으로 반복된다.
사기의 구조는 복잡해도, 그 뿌리는 단순한 허위 정보, 서류 왜곡, 소유권 분리로 요약된다.

이 글은 실제 사례를 바탕으로 자주 발생하는 전세사기 유형을 분류하고,
각 유형별로 어떤 점을 체크해야 하는지를 정리한다.
피해를 막기 위한 가장 강력한 방법은 법보다 빠른 ‘이해’다.

 

---

2. 유형 ① 신탁등기 속 숨은 위험

신탁등기란, 부동산의 소유권을 수탁자 명의로 등록해 관리하는 구조다.
겉으로 보기에는 임대인이 문제 없어 보이지만,
신탁 구조 안에서는 소유자와 계약권자가 다를 수 있다.

• 위탁자가 계약서를 쓰고, 수탁자는 등기부등본상 소유자로 등재
• 계약 당사자가 실질 권한이 없는 경우
• 보증금 반환은 수탁자 책임 → 하지만 위탁자가 받은 돈은 반환 대상이 아님

피해 예시
위탁자와 계약했으나, 수탁자가 책임을 부정하며 보증금 반환 거부
→ 법적 소송은 가능하나 반환까지 수개월~수년 지연

 

 

---

3. 유형 ② 이중 계약

같은 물건에 대해 여러 명에게 전세 계약을 체결하는 사기 수법
대표적인 고의적 보증금 편취 방식

• 이미 계약된 물건에 대해 또 다른 세입자와 계약 체결
• 확정일자 기준, 후순위 세입자는 보증금 보호 대상 아님
• 전입신고 먼저 한 사람에게만 대항력 발생

피해 예시
A씨가 먼저 계약하고 전입신고를 마친 뒤,
B씨도 같은 물건에 계약서를 작성했지만 보호받지 못함
→ B씨는 전액 손실

 

 

Common Rental Fraud Types

---

4. 유형 ③ 대리인 사칭 계약

부동산 소유자가 아닌 제3자가 ‘대리인’이라고 주장하며 계약
위임장을 위조하거나, 구두로 ‘가족이다’라고 말하며 안심시키는 방식

• 위임장 없이 계약한 경우, 법적으로 계약 무효 가능
• 인감증명서 미제공 → 소유자와의 실제 관계 확인 불가
• 계약 후 소유자가 계약 무효 주장하며 퇴거 요청

피해 예시
임대인이라던 사람이 알고 보니 조카
→ 등기부상 소유자는 계약을 인정하지 않아 법적 분쟁 발생

---

5. 유형 ④ 가계약금 사기

계약 전 미끼매물 형태로 가계약금을 유도
→ 이후 잠적하거나, 다른 계약자와 중복 진행

• 집을 보여준 후 ‘계약자가 몰려 있다’며 빠른 결정을 유도
• 가계약금을 받고 ‘집이 나갔다’는 말과 함께 환불 거부
• 계약서가 없으면 법적 반환 청구 어려움

피해 예시
계약 전 카톡으로 가계약금 100만 원 송금 → 연락 두절
→ 민사소송 진행에도 실질적 회수 어려움

---

6. 유형 ⑤ 급매 형태의 고의적 가격 왜곡

시세보다 지나치게 낮은 보증금 + 월세로 물건을 제시
→ 소비자 심리를 이용해 빠르게 계약 유도

• 주변 시세보다 20% 이상 저렴한 물건은 반드시 확인 필요
• 감정가 왜곡, 경매 낙찰 목적, 유사물건 비교 회피가 특징
• 매물 정보 비공개 또는 ‘공인중개사끼리 공유 중’이라는 애매한 설명 제공

피해 예시
3억 전세 시세 지역에서 2.4억 전세 계약 진행
→ 계약 이후 등기부등본상 근저당권 3억 초과 확인

 

---

7. 유형별 사전 확인 포인트

사기 유형 사전 점검 포인트

신탁등기	수탁자와 계약 주체가 일치하는가?
이중 계약	전입신고 및 확정일자 중복 여부 확인
대리 계약	위임장 원본과 인감증명서 존재 여부
가계약금	계약서 없이 금전 송금은 금지
급매 사기	시세 대비 가격 왜곡 여부, 주변 매물 비교

---

결론: 계약의 이름보다, 구조를 파악하라

전세사기의 공통점은 ‘서류는 멀쩡하다’는 점이다.
겉으로 보기엔 정상처럼 보여도,
실제로는 권한 없는 사람, 허위로 설정된 계약 구조,
기만적인 가격 조건이 숨어 있다.

문제는 항상 ‘모르고 지나가는 지점’에서 발생한다.
사기를 피하는 유일한 방법은 법이 아니라 구조에 대한 이해다.
계약을 체결하기 전에 구조적 리스크를 읽을 수 있어야 한다.
그게 당신의 보증금을 지키는 첫 번째 방법이다.

---

📌 면책조항: 본 글은 전세사기 예방을 위한 일반 정보 제공 목적이며, 실제 계약에 대한 법률적 해석이나 책임 소재는 각 상황에 따라 다를 수 있습니다. 전세 계약 체결 전 반드시 공인중개사, 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 검토가 이루어져야 합니다.

---