같은 집, 두 세입자? 전입자 간 우선순위 충돌 정리

같은 집, 두 세입자? 전입자 간 우선순위 충돌 정리

한 집에 전입한 세입자가 둘이라면 보증금은 누가 먼저 받나? 전입신고와 확정일자 조합에 따른 우선순위와 실제 충돌 사례를 통해 세입자 간 권리 구조를 정리합니다.

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1. 같은 집, 보증금은 하나뿐이다

전세사기 사례 중 가장 혼란스러운 상황이 있다.
한 집에 두 명 이상의 세입자가 전입신고와 확정일자를 모두 받았을 때,
보증금은 누구에게 먼저 돌아가는가?

피해자는 “계약을 먼저 했다”고 주장하지만,
법원과 경매 절차에서는 순서의 기준이 다르다.

이 글은 전입자 간 우선순위 충돌이 발생했을 때,
어떤 기준으로 권리가 정해지는지를 실제 사례와 함께 정리한 내용이다.

 

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2. 전입신고와 확정일자의 조합이 결정한다

임차인이 보증금을 보호받기 위해 확보해야 할 권리는 두 가지다.

• 대항력: 전입신고 + 실거주 → 경매 이후에도 거주 유지 가능
• 우선변제권: 확정일자 → 경매금에서 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리

둘 다 갖춘 사람만이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 지위에 오른다.
그리고 이때의 순서는 단순 계약일이나 입주일이 아니라,
**‘확정일자 부여일 기준’**으로 판단된다.

 

 

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3. 전입자 간 충돌이 발생하는 대표 사례

다음은 실제 소송 사례에서 반복적으로 발생하는 전형적인 구조다:

[사례 A]

• 세입자 A: 3월 1일 계약, 3월 3일 전입신고, 3월 4일 확정일자
• 세입자 B: 3월 2일 계약, 3월 2일 전입신고, 3월 2일 확정일자

결과: B가 후계약자임에도 불구하고
확정일자와 전입신고가 빨랐기 때문에
경매 절차에서 우선 변제권자가 된다.

 

Tenant Priority Conflict

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4. 단 하루 차이로 뒤바뀌는 변제 순위

법원은 권리 간 우선순위를 아래 기준으로 판단한다:

요소 판단 기준 권리 발생 시점

전입신고	실제 입주 + 주민등록 이전	대항력 발생
확정일자	계약서에 도장 찍은 날짜	우선변제권 발생
변제 순위	확정일자 일자 기준	빠른 자가 우선

이 구조상, 전입신고가 아무리 빨라도 확정일자가 늦으면 순위에서 밀릴 수 있다.

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5. 우선변제권자가 아니면 보증금을 못 돌려받나?

보증금 회수는 경매 낙찰 금액 > 선순위 채권 총액이라는 조건이 충족될 경우 가능하다.
즉, 선순위 임차인보다 후순위라도 낙찰금이 충분하면
잔여분에서 보증금 일부 또는 전부를 회수할 수 있다.

하지만 낙찰금이 낮거나 근저당, 조세채권, 타 임차인의 보증금이 이미 우선 배당될 경우
후순위 임차인은 보증금을 전혀 돌려받지 못할 가능성도 있다.

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6. 세입자 간 충돌을 방지하는 핵심 포인트

✅ 계약 직후 바로 전입신고와 확정일자 진행

• 하루라도 늦어지면 우선순위가 밀릴 수 있음

✅ 기존 세입자 여부 사전 확인

• 같은 주소지에 전입된 세대가 있는지 주민센터에서 확인 가능
• 임대인이 “곧 나간다”는 말은 확인 자료 없으면 믿지 말 것

✅ 등기부등본 + 건축물대장 열람

• 동일 건물 내 동·호수 누락, 불법 세대분할 여부 점검
• 같은 지번에 여러 임차인이 있는지 체크 가능

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7. 실제 분쟁 예방을 위한 한 줄 정리

전입신고와 확정일자를 하루라도 빨리 해라.
계약일이 아닌, 실제 신고일과 도장 날짜가
당신 보증금의 순서를 결정한다.

같은 집이라도 먼저 준비한 사람만이
법적으로 먼저 보호받는다.

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📌 면책조항: 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사례의 법적 해석은 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약 또는 분쟁 발생 시에는 부동산 전문가 및 법률 상담을 병행하시기 바랍니다.

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