계약서 쓰기 전, 이 질문에 답할 수 있어야 한다

 

계약서 쓰기 전, 이 질문에 답할 수 있어야 한다

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1. 사기 피해는 ‘모른 채 넘어가는 계약’에서 시작된다

많은 임차인들이 등기부등본을 열람하고, 확정일자를 받으며,
‘이 정도면 안전하겠지’라고 생각한다.
하지만 실제 피해 사례를 보면, 계약 이전에 충분히 피할 수 있었던 함정들이 많다.

모든 문제는 **“물어보지 않아서 생긴 피해”**로 연결된다.
그리고 그 피해는 대부분 한 장의 계약서가 쓰이기 전에,
몇 개의 질문만 했어도 충분히 걸러낼 수 있는 구조였다.

 

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2. 계약 전 반드시 스스로 점검해야 할 핵심 질문

이 항목들은 단순한 확인이 아니라,
계약의 안전성을 판단할 수 있는 사전 검증 질문지다.
답을 듣지 못하거나, 애매하게 넘어가면 계약은 잠시 미뤄야 한다.

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❓ 지금 계약하려는 임대인은 ‘등기부등본상 소유자’가 맞는가?

• 계약 상대자가 본인인지, 가족인지, 대리인인지 구분
• 소유자가 아닐 경우 위임장 원본과 인감증명서가 함께 있어야 하며,
  두 문서의 발급일자와 유효기간을 확인해야 한다

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❓ 집에 이미 다른 세입자가 살고 있지는 않은가?

• 거주 중인 세입자가 있다면, 그 사람의 전입신고일과 확정일자를 확인해야 한다
• ‘곧 나갈 예정’이라는 말로 넘어가는 경우,
  실제 보증금이 반환되지 않아 이중 계약일 수 있음

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❓ 등기부등본에 근저당이나 가압류가 설정되어 있는가?

• 근저당권의 채권최고액이 보증금보다 많다면 위험
• 등기일자가 계약일보다 앞서 있을 경우,
  그 권리가 우선순위에 놓이게 된다

 

Lease Risk Prevention Questions  A person reviewing key questions to ask before signing a rental contract

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❓ 소유권 이전 접수 중인 상태는 아닌가?

• 소유권이 아직 이전되지 않았거나, 이전 예정인 경우
• 임대인이 매도인 또는 매수인 중 누구인지 반드시 확인
• 계약 전후 7일 이내에 소유권이 변경되었다면 잠정적으로 계약 보류

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❓ 확정일자와 전입신고는 같은 날 받을 수 있는가?

• 계약서를 쓴 날 바로 확정일자와 전입신고를 완료할 수 있는지 확인
• 입주가 늦어질 경우, 실질 점유를 입증할 수단(공과금 납부, 사진 등)을 준비해야 함

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3. 단순히 “확인했다”는 말보다, 기록을 남겨라

질문은 꼭 계약 전에 직접 해야 하고,
가능하다면 녹취나 문서 형태로 정리해두는 것이 좋다.
계약 상대자가 가족인 경우, 가족 구성원 간 이해관계가 얽혀
법적으로 권리 주장이 복잡해질 수 있다.

질문에 대해 확실하게 답하지 않는 경우,
애매한 표현을 반복하는 경우,
서류 제공을 꺼리는 경우는 계약을 다시 점검해야 할 신호다.

 

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4. 실제 질문표 활용 예시

다음은 계약 전 출력하거나 캡처해 활용 가능한 기본 질문 리스트다.
각 항목에 대해 임대인과 직접 질의하고, 명확한 답변을 받은 뒤 계약을 진행하는 것이 원칙이다.

질문 항목 체크 여부 비고

임대인은 등기상 소유자인가?	⬜	등기부등본과 명의 일치 여부
위임계약일 경우 위임장과 인감증명서 확보했는가?	⬜	두 문서 모두 필요
현재 다른 세입자가 존재하지 않는가?	⬜	전입/확정일자 확인
근저당권 채권최고액은 보증금보다 낮은가?	⬜	등기부등본 ‘을구’ 항목
등기부등본상 말소된 이력도 검토했는가?	⬜	과거 채무기록 확인
소유권 이전 접수 여부 확인했는가?	⬜	계약 직전 접수된 건은 위험
확정일자와 전입신고는 계약일에 가능했는가?	⬜	주민센터 실무 확인

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5. 사기보다 빠른 질문이 계약을 바꾼다

임대차 계약은 서명보다 질문이 먼저다.
어렵고 복잡한 법률 지식이 없어도,
몇 가지 질문만 정확히 하고 서류만 확인해도
대부분의 피해는 사전에 막을 수 있다.

사기꾼은 피해자에게 법을 가르치지 않는다.
그들은 질문이 없는 사람을 찾는다.

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📌 면책조항: 본 콘텐츠는 일반적인 정보 제공을 위한 목적으로 작성되었습니다. 임대차 계약 시 법적 권리관계의 해석, 효력 발생 조건 등은 각 상황에 따라 다를 수 있으며, 반드시 부동산 전문가나 법률상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

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