보증금 못 돌려받았을 때, 실전 회수 절차 가이드

보증금 못 돌려받았을 때, 실전 회수 절차 가이드

보증금 돌려받지 못했다면? 감정 소모 대신 실질적인 회수 절차가 중요합니다. 지급명령부터 강제집행까지, 실제로 돈을 돌려받는 법적 루트를 단계별로 정리했습니다.

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1. 감정이 아닌 전략으로 대응해야 할 때

전세계약이 끝났는데 보증금이 반환되지 않는 상황.
집주인과 연락이 되지 않거나, “돈이 없다”는 말만 반복될 때
대부분의 임차인들은 심리적 패닉에 빠진다.

하지만 중요한 건, 상대의 말이 아니라 법적으로 돌아올 수 있는 돈의 루트다.
이 글은 “감정 대응”이 아닌, 실제로 돈을 되찾는 법적 절차에 집중한다.

 

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2. 대화로 풀 수 없는 상황, 증거부터 확보한다

법적 절차는 언제나 기록과 증빙으로 시작된다.
“그 사람이 안 줘요”라는 말은 증거가 아니며,
다음의 항목들이 핵심이 된다.

• 임대차계약서 원본
• 전입신고 및 확정일자 서류
• 실제 입주 증빙 자료 (공과금 납부, 우편물 등)
• 퇴거일 이후 통화·문자 기록 (내용 정리)
• 보증금 미지급 상태로 퇴거한 날의 사실 확인

이 자료들이 준비되면, 민사 절차를 개시할 수 있는 권리 요건이 성립된다.

 

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3. 지급명령 신청이 첫 단추다

지급명령은 간편한 민사 절차로,
“상대방이 돈을 갚지 않으면 법원에 의해 자동 확정되는 채권확인” 제도다.

절차 요약

• 관할 법원 민원실 또는 인터넷 ‘대한민국 전자소송 사이트’ 이용
• 신청서 작성 → 계약서, 전입신고, 확정일자 증명 첨부
• 신청 수수료는 약 3만~5만 원 선
• 상대방이 14일 내 이의 제기 없으면 확정 판결과 같은 효력 발생

주의: 상대가 이의 제기를 하면 일반 민사소송으로 전환됨

 

Tenant Refund Recovery Steps

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4. 확정 판결 후 할 수 있는 일들

지급명령이 확정되거나, 민사소송에서 승소 판결을 받으면
그 판결문을 근거로 강제집행에 들어갈 수 있다.

집행 가능한 자산

• 임대인의 부동산 → 경매 신청
• 급여 → 회사로 ‘급여압류 명령’ 발송
• 은행 계좌 → 압류 및 추심
• 차량 → 등록원부 확인 후 강제 매각 신청 가능

이 단계부터는 법무사, 집행관, 또는 변호사와 협력해야 집행이 실효성 있게 진행된다.

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5. 경매를 통한 회수: 우선순위가 핵심

임대인의 부동산을 대상으로 경매를 신청하면
해당 물건에 대해 다른 채권자들과의 순위 경쟁이 발생한다.

유형 보호 조건 변제 순위

확정일자 + 전입신고 + 점유	모두 충족 시	최우선 변제권
확정일자만 있음	전입 미비 시	후순위로 밀림
전입만 있음	확정일자 없음	대항력만 존재
둘 다 없음		변제 대상 제외

확정일자와 전입신고를 해둔 사람만이,
실제 경매 시 일정 금액을 우선 회수할 수 있다.

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6. 집주인이 파산한 경우는?

임대인의 모든 자산이 이미 담보로 설정돼 있거나,
회생절차·파산이 진행 중인 경우에는 회수 가능성이 낮아진다.

그러나 이때도 단념하긴 이르다.

• 법원 관리인에게 채권자 목록 등록
• 보증금 반환 청구권을 법원에 명확히 등록
• 전세보증보험에 가입한 경우 → 보험사 대위청구 진행
• 임대인의 보험금·퇴직금·공탁금 등 별도 회수 루트 탐색

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7. 보증금 못 받은 세입자들을 위한 기관·제도

지원기관 역할

대한법률구조공단	무료 법률상담 및 민사소송 대리
주택도시보증공사(HUG)	전세보증금 반환보증금 지급 심사
한국소비자원	전세사기 피해 민원 접수
국토교통부 부동산거래분석기획단	악성 임대인 실명 관리 및 수사 협조

이용 가능한 제도는 충분히 있지만,
기한을 넘기면 집행이 어려워질 수 있으므로 즉시 행동해야 한다.

 

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결론: 법은 냉정하지만 절차는 내 편이다

보증금 미반환은 단순한 민원 사항이 아니라
정식 채권으로서의 권리 회수 절차다.
계약과 권리가 정당하게 성립되어 있다면,
상대방의 의사와 무관하게 국가는 집행을 강제할 수 있는 수단을 제공한다.

대응은 빠를수록 유리하다.
감정에 치우치지 말고, 기록을 모으고 증거를 갖추고 절차를 밟는 것이
당신의 보증금을 되찾는 유일한 방법이다.

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📌 면책조항: 본 콘텐츠는 보증금 미반환에 대한 일반적인 대응 절차를 설명하기 위한 정보 제공용 자료입니다. 각 사건의 법적 해석과 회수 가능성은 상황에 따라 달라지며, 반드시 법률 전문가의 상담을 병행하시기 바랍니다.

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