지분형 모기지 구체안 미정 금융위 신중 대응

 

 금융위원회, 지분형 모기지 사업계획 확정 전 단계, 한국형 모델 쟁점과 글로벌 사례, 향후 추진과 리스크 검토

지분형 모기지 구체안 미정 금융위 신중 대응

 

 

1. 금융위원회 지분형 모기지 사업 공식 입장

2025년 5월 9일 금융위원회는 최근 언론 보도와 관련하여 공식 입장을 내고, 지분형 모기지 사업의 구체적인 재원 조달 방식이나 사업 모델이 아직 결정되지 않았음을 밝혔다. 이는 5월 8일 이데일리가 보도한 '한국은행 지분형 모기지 출자 검토' 기사와 관련한 해명으로, 금융위원회는 모든 방안이 아직 검토 단계에 있으며, 관계기관 협의와 시장 의견 수렴 후 확정할 예정이라고 강조했다.

이번 금융위원회의 입장은 무주택자 주거지원 대안으로 기대를 모으고 있는 지분형 모기지에 대한 시장의 과도한 해석과 혼선 가능성을 차단하기 위한 대응으로 풀이된다. 특히 사업 모델, 재원 구조, 대상 주택 유형, 손실 보전 구조, 민간 자본 유치 등 핵심 쟁점이 복합적으로 얽혀 있어 신중한 접근이 필요하다는 점을 분명히 했다.

2. 언론 보도의 주요 내용과 금융위원회의 해명

2.1. 언론 보도의 주요 내용

• 금융위원회가 올해 하반기 지분형 모기지 시범사업을 위해 한국은행 출자를 검토 중
• 수도권과 지방을 포함한 약 1,000호 규모의 중위가격 이하 주택 대상
• 예상 총 재원 약 4,000억 원
• 무주택자를 점수제로 선발
• 장기적으로 민간 은행과 리츠(REITs) 참여 통한 모델 확장 계획

2.2. 금융위원회의 공식 해명

금융위원회는 언론 보도에 대해 모든 방안이 검토 단계에 있으며, 보도된 내용은 검토 중인 복수의 시나리오 중 하나일 뿐 확정된 바가 없음을 재차 강조했다. 특히 한국은행 출자 여부, 대상 주택 가격, 점수제 선발 방식 등도 내부 검토 중이며 법적 검토와 사회적 논의, 관계기관 협의 등을 거쳐 신중하게 추진될 계획이다.

 

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3. 한국형 지분형 모기지가 복잡한 이유

3.1. 시장 구조와 제도적 리스크

한국 부동산 시장은 가격 상승기와 하락기의 변동성이 크고, 국민적 부동산 선호도가 강하기 때문에 지분형 모기지 모델이 시장 논리에 맞지 않을 경우 실패 가능성이 높다. 특히 매각 시 발생하는 이익이나 손실에 대한 분배 구조가 명확하지 않으면 정책 신뢰와 시장의 혼란을 초래할 수 있다.

3.2. 한국은행 출자의 법적 논란

한국은행의 출자는 통화정책 독립성과 충돌할 수 있는 민감한 사안이다. 한국은행이 직접 주택금융 사업에 출자할 경우, 기존의 국채 발행, 주택기금 활용과의 형평성 문제뿐 아니라 정치적 논란 가능성도 배제할 수 없다.

3.3. 민간 자본 유치 현실적 난관

리츠(REITs)를 통한 민간자본 유치는 필수적이지만, 한국형 지분형 모기지 구조가 민간 투자자에게 매력적인 수익률을 제공할 수 있을지는 불투명하다. 리스크 관리, 매각 전략이 불명확하다면 민간 참여가 제한될 수 있다.

3.4. 무주택자 보호와 정책 수용성

지분형 모기지가 무주택자의 자산 형성 수단으로 기능하려면 입주자 보호, 지분 확대 기회, 매도 시 수익 보장 등 제도적 장치가 필요하다. 한국 사회의 특성상 이러한 보호 장치가 미비하다면 정책 실패 가능성이 높다.

4. 글로벌 사례와 한국형 모델 비교

4.1. 영국: Shared Ownership 모델

영국은 정부와 민간이 주택을 공동 소유하고, 입주자는 일정 지분을 보유하며 추가 매입이 가능한 'Shared Ownership' 모델을 운영 중이다. 영국 모델은 정부 보증과 세금 혜택을 통해 민간 투자 리스크를 낮추고 있으며, 주택 시장 안정화에 기여하고 있다.

4.2. 싱가포르: HDB 모델

싱가포르는 HDB(공공주택개발청)를 통해 공공기관 주도 부분 지분 소유 모델을 운영하며, 강력한 시장 통제를 통해 민간 리스크를 최소화하고 있다. 공공이 직접 시장을 관리하며 주거 안정성을 확보한다.

4.3. 호주: Shared Equity Schemes

호주는 주정부 차원에서 Shared Equity 모델을 운영하며, 일정 소득 이하 가구만 대상으로 하며, 매각 시 수익은 공유하되, 초기 투입 자본에 대한 보호 장치가 마련되어 있다.

4.4. 한국형 모델과의 차이

한국형 모델은 아직 법적 근거, 손익 분배 구조, 민간 유인책 등이 불완전하며, 해외 사례보다 훨씬 불안정하고 초기 논의 단계에 있다. 특히 리츠나 민간 금융기관 참여에 대한 유인구조가 명확히 설계되지 않으면 실현 가능성이 낮다.

 

5. 한국형 지분형 모기지 추진 시 고려해야 할 과제

5.1. 재원 조달 구조와 투명성

국채 발행, 주택기금 활용, 민간 리츠 활용 등 다양한 조달 방법을 검토하되, 투명하고 사회적 수용성이 높은 방식으로 추진해야 한다. 한국은행 출자 여부는 특히 국민적 동의와 법적 근거를 명확히 마련해야 한다.

5.2. 리스크 관리와 손실 분담 명확화

시장 변동 시 손실 발생 구조와 책임 소재를 명확히 하고, 이를 법제화하여 국민적 합의를 확보해야 한다.

5.3. 민간 투자자 수익률 검토

리츠를 통한 민간 투자자 유치를 위해 시장 수준의 수익률 보장과 리스크 완화 장치를 마련해야 한다.

5.4. 무주택자 보호와 입주자 권익 보장

입주자 보호, 지분 확대 기회 보장, 매각 시 수익 보장 등 구체적인 무주택자 보호 방안을 제도화해야 한다.

6. 향후 금융위원회의 추진 전략과 시장 전망

금융위원회는 올해 하반기 시범사업을 계획하고 있으나, 구체적인 모델 설계와 재원 조달 구조, 법적 근거 마련 등 핵심 과제를 해결하기 위해 민관 협의체 구성을 통한 단계적 검토와 시범사업을 통해 제도의 완성도를 높일 방침이다.

시장 전문가들은 지분형 모기지가 한국 부동산 시장 안정화와 무주택자 지원 대안으로 가능성을 보이나, 법적·제도적 기반이 미흡하고 시장 불신이 큰 만큼 급속한 추진보다는 단계적 실험과 사회적 합의가 중요하다고 지적한다.

특히 향후 한국형 지분형 모기지 성공 여부는 국민 세금 투입의 정당성 확보, 민간 자본 유인, 법적 안전장치 구축, 손실 보전 구조 명확화, 무주택자 보호 등이 종합적으로 결합된 정교한 정책 설계에 달려 있다고 평가된다.