보증금, 누구부터 먼저 받나? 전입 vs 확정일자의 우선순위
1. 보증금은 ‘누가 먼저 들어왔는가’가 아니다
임대차 계약에서 보증금을 지키기 위해
전입신고와 확정일자가 필수라는 건 널리 알려져 있다.
하지만 많은 임차인들은 막상 경매나 공매가 발생했을 때
“내가 먼저 계약했으니까 보증금을 먼저 돌려받을 수 있다”는 착각을 한다.
현실은 다르다.
법은 누가 계약을 먼저 했는지가 아니라,
누가 먼저 전입하고 확정일자를 받았는지를 기준으로 우선순위를 매긴다.
이 글에서는 전입신고와 확정일자의 법적 효력,
그리고 우선순위가 결정되는 실제 로직을
사례와 함께 명확하게 정리한다.
2. 대항력 vs 우선변제권의 구분이 먼저다
전세보증금 보호는 두 축으로 구성된다.
- 대항력: 전입신고 + 실거주 상태일 때
→ 제3자가 소유권을 가져가도 임차인은 거주할 수 있다 - 우선변제권: 확정일자가 찍힌 계약서가 있을 때
→ 경매 또는 공매에서 보증금을 먼저 변제받을 수 있다
즉, 실제 돈을 되찾기 위해서는
“거주”와 “서류 날짜” 모두가 필요하다.
3. 보증금 보호의 순위는 ‘날짜 기준’으로 매겨진다
우선변제권이 적용되는 경매 상황에서는
임차인의 권리 확보 시점이 서로 다를 경우, 날짜가 빠른 쪽이 먼저 보호받는다.
예를 들어,
- A세입자: 1월 5일 전입 + 1월 6일 확정일자
- B세입자: 1월 4일 전입 + 1월 10일 확정일자
이 경우 두 사람 모두 대항력 + 우선변제권을 갖고 있지만,
우선순위는 ‘확정일자 기준’으로 적용되어
A세입자가 더 빠르게 변제받을 수 있다.
이 때문에 확정일자 신청을 하루라도 미루면 변제 순위에서 밀릴 수 있다.
4. 보호받지 못하는 사례의 공통점
다음과 같은 상황은 현실에서 매우 자주 발생한다.
- 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않음
- 계약 후 일주일 넘게 전입신고 미루다가
후속 세입자보다 늦게 우선순위 등록 - 입주는 했으나 주민등록 주소 이전을 하지 않음
- 확정일자는 받았지만 실거주 증빙이 되지 않음
이런 경우는 보증금 보호 요건이 형식적으로만 갖춰졌을 뿐,
실제 법적 보호 대상이 되지 못할 수 있다.
5. 권리순위 예시로 정리해보면
임차인 전입신고일 확정일자 대항력 우선변제권 보증금 보호 순위
| A | 1/5 | 1/6 | ✅ | ✅ | 1순위 |
| B | 1/4 | 1/10 | ✅ | ✅ | 2순위 |
| C | 1/8 | 없음 | ✅ | ❌ | 변제 불가 |
| D | 없음 | 1/6 | ❌ | ✅ | 보증금 전액 손실 가능 |
이 표에서 보듯,
확정일자의 존재와 날짜가 변제 순서의 핵심 변수가 된다.
6. 확정일자 신청 시 주의할 점
- 주민센터 방문 시 계약서 원본 지참 필수
- 도장이 찍힌 계약서 사본은 반드시 보관
- 계약일과 확정일자가 동일한 날이면 최상
- 입주 후 바로 확정일자 받는 것이 이상적 구조
7. 전입신고와 확정일자, 어떤 게 더 중요할까?
결론부터 말하면 둘 다 필수다.
전입신고가 없다면 대항력이 없고,
확정일자가 없다면 우선변제권이 없다.
즉, 어느 하나라도 빠지면
경매 시 임차인 권리는 후순위로 밀린다.
둘 다 확보되어야만,
소유자가 바뀌어도 내보내지 못하고,
경매가 진행돼도 내 보증금이 앞서 변제된다.
📌 면책조항: 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 개별 계약 상황이나 판례 적용은 해당 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 전입신고, 확정일자, 보증금 반환 관련 법적 판단은 반드시 전문가와 상담 후 진행하시기 바랍니다.
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